21城发布房价限跌令，工抵房為(wèi)何“井喷”？（摘自第一财经）
下半年以来，楼市面临着较大的下行压力。不仅出台“限跌令”的城市越来越多(duō)，各地的工抵房(工程抵押房)也出现了井喷之势。
11月以来，多(duō)个地方继续出台房价“限跌令”。11月1日，湖(hú)南永州市零陵區(qū)住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理(lǐ)由私自低价(如低于成本价、变相降价)等倾销扰乱该區(qū)房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。
21城限跌
此前的10月12日，永州第一个“限跌令”出台。永州市下辖的东安县住房和城乡建设局针对部分(fēn)房地产企业采取大幅度降价销售并明显低于市场正常价格销售新(xīn)建商(shāng)品房的现象，出台了《关于加强新(xīn)建商(shāng)品住房销售管理(lǐ)的通知》。
山(shān)东聊城住建局本月发布的一则通报显示：某品牌楼盘的降价促销引发老业主投诉，最终被叫停整顿。同时，通报中还强调：其他(tā)企业要引以為(wèi)戒，严格自律。
镇江下辖的扬中市建筑房地产业商(shāng)会近日发布倡议书，内容包括新(xīn)开盘的房源不低于备案价85%销售，在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%。
根据第一财经记者不完全统计，截至目前，全國(guó)已经有(yǒu)21城发布了“限跌令”。其中有(yǒu)的城市是直接发布行政命令，有(yǒu)的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山(shān)、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多(duō)数都是三四五線(xiàn)城市。
58安居客房产研究院分(fēn)院院長(cháng)张波对第一财经记者分(fēn)析，目前出台“限跌令”的城市主要是在三四線(xiàn)城市，相较一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市尤其是部分(fēn)區(qū)域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多(duō)，所以这些城市“限跌令”多(duō)一些。而大多(duō)数一二線(xiàn)城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。
“工抵房”打折
另一方面，在楼市下行压力较大的情况下，目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出。不仅是在三四線(xiàn)城市，包括广州、厦门、成都、南京等一二線(xiàn)城市出现了很(hěn)多(duō)“工抵房”。
比如在一線(xiàn)城市广州，有(yǒu)媒體(tǐ)粗略统计，近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个，项目既有(yǒu)位于增城、南沙、从化的郊區(qū)地段，也有(yǒu)像荔湾这样的主城區(qū)。价格方面，轻则优惠数十万元，多(duō)则上百万元。
“工抵房房源……由于工程公司急需回资金，特批30套跳楼一口价370万/套起！”10月，雅居乐在荔湾白鹅潭新(xīn)开盘不足一年的豪宅项目--雅居乐天际715推出的工抵房广受关注。
在厦门，今年10月海沧區(qū)某项目推出30套118平方米的工抵房，单价2.5万元/平方米起。这个项目此前的在售均价為(wèi)3.3万元/平方米。
中原地产首席市场分(fēn)析师张大伟对第一财经分(fēn)析，对部分(fēn)开发商(shāng)来说，“工抵房”就相当于变相的商(shāng)票。“工抵房”大多(duō)是滞销的楼层、房源，对开发商(shāng)来说，一方面可(kě)以把一些不好的户型，不好卖的产品，甩卖清仓。相当于清掉无效库存，另一方面在一定程度上也缓解了资金压力。但对于建筑商(shāng)来说，也只能(néng)拿(ná)这种房子，否则拿(ná)不到钱。但这样一来也在很(hěn)大程度上挤压了房地产链条上相关企业的利润。
张波告诉记者，“工抵房”井喷主要有(yǒu)两个原因，一个是开发商(shāng)现金流压力比较大，所以工程款的支付进度比较慢，有(yǒu)些工程款不能(néng)如期支付，这样一来，建设方就需要开发商(shāng)提供一些房子作為(wèi)相应抵押。这个现象在这两年比较常见，所以会有(yǒu)大量“工抵房”出来。但建设方也不需要这么多(duō)房子，他(tā)们也需要变现获取现金。
张波分(fēn)析，另外一种原因是，部分(fēn)房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”，而是普通的在售商(shāng)品房，為(wèi)了回笼资金，要对价格进行调整，但又(yòu)怕老业主形成很(hěn)大的反弹情绪，这样一来也会以这个“工抵房”的名义来进行销售，这是一种变相的降价促销行為(wèi)。
此外，虽然“工抵房”的折扣很(hěn)低，但并非真实存在，不少开发商(shāng)利用(yòng)“工抵房”的噱头吸引客户，往往等到现场，会发现房源没有(yǒu)了，但开发商(shāng)却达到了吸客的目的。
近期以来，也有(yǒu)部分(fēn)地方的房地产企业利用(yòng)“工抵房”降价促销被查处。10月3日，徐州市贾汪區(qū)市场监督管理(lǐ)局下发一份责令改正通知书，要求贾汪一楼盘停止以“工抵房”的名义宣传降价销售商(shāng)品房的违法行為(wèi)，该楼盘将恢复按原市场价格销售。