2020年楼市预计延续平稳走势（转自经济参考报）

2019年，我國(guó)房地产市场运行的政策环境整體(tǐ)偏紧。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城施策保持房地产市场稳定。

展望2020年，业内分(fēn)析认為(wèi)，房地产调控继续坚持“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。

住宅价格环比涨幅持续低位

根据中國(guó)房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月，全國(guó)百城新(xīn)建住宅价格累计上涨2.91%，较2018年同期收窄1.92个百分(fēn)点，其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。

从最近的单月数据来看，2019年11月，百城住宅均价為(wèi)15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有(yǒu)40个城市新(xīn)建住宅价格环比下跌，下跌城市数量為(wèi)2016年2月以来最高值。就十大城市整體(tǐ)而言，2019年以来，十大城市新(xīn)房价格环比涨幅持续震荡在低位區(qū)间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有(yǒu)0.06%。

综合来看，2019年以来，百城新(xīn)建住宅价格环比涨幅持续在低位區(qū)间。截至11月份，单月环比下跌城市数量明显增多(duō)，累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一線(xiàn)城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小(xiǎo)幅提升，二、三四線(xiàn)城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。

二手房市场方面，价格下行趋势更為(wèi)明显。尤其是2019年下半年以来，受热点城市新(xīn)房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间逐渐加大，部分(fēn)城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有(yǒu)所调整，且最近几个月跌幅进一步扩大。

中國(guó)指数研究院相关负责人分(fēn)析认為(wèi)，在“房住不炒”和以稳為(wèi)主的政策基调下，房地产调控效果显现，多(duō)数代表城市各类楼盘价格涨幅有(yǒu)所回落。成交方面，一線(xiàn)城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三線(xiàn)城市居民(mín)置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，住宅价格上涨空间进一步减小(xiǎo)。

各線(xiàn)城市成交量分(fēn)化加剧

2019年7月份以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时，央行要求保持个人住房贷款合理(lǐ)适度增長(cháng)，严禁消费贷款违规用(yòng)于購(gòu)房。6月以来，全國(guó)首套房贷平均利率持续上行，这些均限制了居民(mín)加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面，5月以来监管层从银行、信托、债券等多(duō)方面出手，严控资金违规流入房地产。

从住宅市场成交量的走势来看，2019年2月，易居研究院监测的40城新(xīn)房成交量创2015年3月以来的48个月新(xīn)低。3-5月，部分(fēn)城市楼市出现小(xiǎo)阳春，40城新(xīn)房成交量同比小(xiǎo)幅增長(cháng)。6月部分(fēn)房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小(xiǎo)幅增長(cháng)，7月份以来40城成交量小(xiǎo)幅震荡下行，下半年月均成交量略低于二季度。

“本轮楼市行情一線(xiàn)城市领先于其他(tā)城市启动，也领先其他(tā)城市开始调整，从2019年的成交量走势及同比增幅来看，一線(xiàn)城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一線(xiàn)城市成交量有(yǒu)所下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有(yǒu)所增長(cháng)，但相比2015和2016年的高位还有(yǒu)较大差距。”易居研究院研究员沈昕分(fēn)析称。

截至今年11月底，受监测的40个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比小(xiǎo)幅增長(cháng)3%，同比下降8%。其中，11月份4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比增長(cháng)9%，同比增長(cháng)29%，成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。

沈昕分(fēn)析认為(wèi)，后续来看，一線(xiàn)城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有(yǒu)所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增長(cháng)；东部二線(xiàn)城市中苏州2019年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多(duō)城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他(tā)地區(qū)的二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的成交量则面临较大的下降风险。

临近年末，部分(fēn)房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多(duō)。沈昕表示，“但在中央的明确表态下，虽然房企推盘量可(kě)能(néng)大幅增加，成交量则难以明显增長(cháng)，2020年年初成交量有(yǒu)可(kě)能(néng)会进一步下降。”

2020年房地产延续平稳走势

上述中指院负责人分(fēn)析指出，综合来说，房地产市场保持以稳為(wèi)主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这為(wèi)部分(fēn)城市实施定向微调、保障合理(lǐ)住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分(fēn)化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整體(tǐ)稳定。

克而瑞研究中心研究员杨科(kē)伟分(fēn)析认為(wèi)，当下房地产市场运行仍处合理(lǐ)區(qū)间，市场下行压力整體(tǐ)可(kě)控，房地产依旧是中國(guó)经济的“压舱石”。可(kě)以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实因城施策的長(cháng)效调控机制，夯实城市政府主體(tǐ)责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

“预计2020年房地产融资将边际改善，但房企整體(tǐ)融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用(yòng)途的合规性，保证未来施工和竣工的有(yǒu)序进行。”杨科(kē)伟分(fēn)析认為(wèi)，在LPR利率中枢下移的作用(yòng)下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有(yǒu)降，以便支持居民(mín)合理(lǐ)的自住以及改善性購(gòu)房需求。

杨科(kē)伟认為(wèi)，结合地方政府对调控政策的落实力度来看，“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可(kě)以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有(yǒu)效性。“预计2020年人才新(xīn)政将继续发力，更多(duō)二線(xiàn)以及强三線(xiàn)城市将继续调降人才落户门槛。”