線(xiàn)下消费回暖，中小(xiǎo)城市迎商(shāng)业地产机遇（转自第一财经）

随着城镇化推进和消费结构升级，中小(xiǎo)城市的商(shāng)业地产发展迎来新(xīn)机遇。

中國(guó)指数研究院发布的2019中國(guó)中小(xiǎo)城市商(shāng)业地产发展研究报告显示，消费市场对优质商(shāng)业地产的需求日益增加，中小(xiǎo)城市将成為(wèi)部分(fēn)商(shāng)业地产企业未来布局的重点。

在商(shāng)业用(yòng)房市场，报告显示，1~9 月，全國(guó)及三四線(xiàn)城市商(shāng)业营业用(yòng)房开发投资额、新(xīn)开工及销售面积均同比下降；三四線(xiàn)及以下城市商(shāng)业营业用(yòng)房新(xīn)开工及销售规模持续领先于一二線(xiàn)城市。

具體(tǐ)来说，1~9 月，三四線(xiàn)及以下城市商(shāng)业营业用(yòng)房开发投资额、新(xīn)开工面积和销售面积分(fēn)别同比下降 5.2%、4.2%、11.6%。从占比来看，三四線(xiàn)及以下城市依然是商(shāng)业地产企业投资和开发的重点區(qū)域。1-9 月，三四線(xiàn)及以下城市商(shāng)业营业用(yòng)房开发投资额、新(xīn)开工面积、销售面积占全國(guó)商(shāng)业营业用(yòng)房对应项的比重分(fēn)别為(wèi) 54.0%、63.2%、65.4%。

相较于其他(tā)地區(qū)，华东地區(qū)三四線(xiàn)城市商(shāng)业营业用(yòng)房新(xīn)开工面积和销售面积整體(tǐ)偏大，其中，徐州、阜阳、潍坊、菏泽、济宁、盐城、滁州等华东地區(qū)城市商(shāng)业营业用(yòng)房新(xīn)开工面积较大，泉州、济宁、南通、盐城、蚌埠等华东地區(qū)城市销售面积较大。

在線(xiàn)下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小(xiǎo)城市商(shāng)业地产同时也面临升级的机遇。中小(xiǎo)城市正在经历一场消费结构升级，城乡居民(mín)消费结构正在由生存型消费向发展型消费升级、由物(wù)质型消费向服務(wù)型消费升级、由传统消费向新(xīn)型消费升级，并且升级的趋势越来越明显。由于中小(xiǎo)城市“小(xiǎo)镇青年”的住房和生活压力遠(yuǎn)小(xiǎo)于大城市同龄青年，随着商(shāng)业地产下沉至中小(xiǎo)城市，“小(xiǎo)镇青年”在泛娱乐领域的消费更容易被引爆。購(gòu)物(wù)中心逐渐向中小(xiǎo)城市下沉，正契合了中小(xiǎo)城市面临的商(shāng)业市场缺口和消费升级需求。

今年以来，線(xiàn)下零售回暖，而線(xiàn)上零售增速下滑明显；且線(xiàn)上線(xiàn)下逐渐融合发展，線(xiàn)下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有(yǒu)所改善。2019 年前三季度線(xiàn)下零售额累计同比增速為(wèi) 5.6%，重新(xīn)恢复正增長(cháng)；而前三季度線(xiàn)上零售额累计同比增速已经下降到 16.6%。線(xiàn)上和線(xiàn)下零售额同比增速的差值已经趋向于逐渐收窄，整个零售市场正面临着新(xīn)的发展格局。

报告提出，就中小(xiǎo)城市購(gòu)物(wù)中心整體(tǐ)租赁需求的影响因素来看，消费持续增長(cháng)将使租赁需求保持平稳。预计未来，中小(xiǎo)城市購(gòu)物(wù)中心租金水平亦将继续保持平稳。