去库存政策持续发力 80城住宅库存同比连降27个月（转自经济参考报）

随着全國(guó)房地产市场去库存政策持续发力，商(shāng)品房库存延续下跌态势。27日，易居房地产研究院发布的最新(xīn)数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅库存总量為(wèi)39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。

对比历史数据，当前全國(guó)80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前。事实上，2015年以来全國(guó)80城库存规模就呈现出持续性下跌态势，这也意味着全國(guó)去库存“战役”取得了较好的效果。

具體(tǐ)来看，各線(xiàn)城市楼市库存普遍下跌。截至10月底，一、二以及三四線(xiàn)80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅库存总量分(fēn)别為(wèi)2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米，环比增幅分(fēn)别為(wèi)-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分(fēn)别為(wèi)-17.6%、-9.6%和-9.6%。这些城市均出现了环比和同比下滑态势，未来部分(fēn)房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

10月，80个城市中有(yǒu)67个城市库存低于去年同期水平，另有(yǒu)13个城市库存出现了同比增長(cháng)。其中珠海、合肥和惠州三个城市库存上升幅度较大，同比增幅分(fēn)别达到95%、79%和77%。80个城市中，有(yǒu)67个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、柳州和马鞍山(shān)的同比跌幅较大，分(fēn)别為(wèi)55%、49%和38%。库存同比下跌的城市数量明显多(duō)于上升的数量，80城补库存的节奏需要加快。

从供求结构来看，2017年10月商(shāng)品住宅新(xīn)增供应规模整體(tǐ)上小(xiǎo)于成交规模。80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增成交量為(wèi)3617万平方米，环比减少1.5%，同比减少27.2%。对比供应数据，10月楼市供小(xiǎo)于求，使得库存规模总體(tǐ)上有(yǒu)所下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分(fēn)析认為(wèi)，各地普遍实行严格预售审批政策，是库存减少的主要原因。“2017年10月，80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅月度新(xīn)批准预售面积為(wèi)2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。总體(tǐ)上看，10月房企推盘节奏有(yǒu)所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然是比较严厉的，且超乎预期。”他(tā)说。

严跃进表示，“今年前十个月，全國(guó)80个城市新(xīn)批准的预售面积為(wèi)32711万平方米，同比下跌16.5%。预售证发放规模减少，一方面和各地前两年供地节奏放缓有(yǒu)关，另一方面也和各地价格管控有(yǒu)关。实际情况是，很(hěn)多(duō)高价楼盘若不主动调低申报价格，那么就会面临无法获得预售证的尴尬。”

从存销比来看，10月，80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅存销比即库存去化周期為(wèi)10.8个月，该数值和9月持平。

此外，截至10月，一、二和三四線(xiàn)80个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅存销比分(fēn)别為(wèi)11.9、10.7和10.9个月。相比9月11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有(yǒu)所反弹。严跃进表示，“观察近期这三类城市的存销比数据，纵向看，基本都呈现了在低位水平上微小(xiǎo)反弹的态势。从横向看，一線(xiàn)城市的去化周期甚至比二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市要大，已经增長(cháng)到压迫房价下跌的程度，这也可(kě)以解释近几个月國(guó)家统计局公布的70城房价指数中，一線(xiàn)城市房价指数率先下跌的现象。”

“今年前十月全國(guó)楼市深度调整，充分(fēn)體(tǐ)现了调控政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市，在预售证发放上持续收紧，这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥了重要的作用(yòng)。”严跃进表示，“从短期来看，至少在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有(yǒu)变化，所以年底前部分(fēn)城市依然会执行较為(wèi)严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。”