房地产市场预期正悄然生变（转自证券日报）

    本轮调控时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强，9月份房价环比涨幅明显缩窄，市场预期也发生了转变。房地产开发企业拿(ná)地放缓，土地市场流拍增多(duō)，开发投资增速下降将在四季度继续兑现，而开工较快将支撑开发投资增速处于相对较高位。 

　　均价环比涨幅明显缩窄

　　市场预期悄然生变

　　9月份，70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅价格平均环比上涨1%，较上月明显下降，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市均价环比增速均有(yǒu)显著下探；同比上涨8.87%，涨幅仍有(yǒu)扩大但涨势出现放缓。房价的市场预期也发生了转变：

　　一是交易热情降温。9月份商(shāng)品房成交面积同比快速下降，单月增速年内二度告负，降至-3.6%；1月份-9月份累计增速2.9%，比上期回落1.1个百分(fēn)点。尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行，但市场观望情绪浓厚。特别是三線(xiàn)、四線(xiàn)城市销售疲软，CREIS监测的23个主要城市中，三線(xiàn)代表城市成交面积降幅达-16%，降幅大于一線(xiàn)（-4%）和二線(xiàn)（-5%）城市。此外棚改政策的变化，商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策，将使这些地區(qū)市场交易进一步降温。

　　二是舆论反应趋冷。上月统计局发布的8月份房价环同比数据仍在上涨，且涨幅还有(yǒu)一定的扩大，但对此舆论感受非但未涨反有(yǒu)下跌，与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。一方面是统计数据存在时滞，另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

　　开发投资增速小(xiǎo)幅回落

　　但相对仍处于较高位

　　1月份-9月份，全國(guó)房地产开发投资88665亿元，同比增長(cháng)9.9%，增速比1月份-8月份回落0.2个百分(fēn)点。房地产开发企业拿(ná)地放缓，开发投资增速下降将在四季度继续兑现，而开工较快将使开发投资增速处于相对较高位：

　　一是开发企业选择放缓拿(ná)地，土地市场流拍增多(duō)。尽管1月份-9月份房企累计購(gòu)地面积增速比上期略微提高0.1个百分(fēn)点，但9月份单月土地購(gòu)置面积增速显著回落；土地成交价款累计增速也比1月份-9月份回落1个百分(fēn)点。近期土地市场供过于求，溢价率下降，流拍案例增多(duō)。反映出客观上开发企业受资金制约，到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，央行降准后房企融资成本依然不低。不久前合肥发布了鼓励支持现房销售的政策，主要围绕优化备案手续和规范销售管理(lǐ)。虽不涉及取消预售制度，但市场关于商(shāng)品房预售制度调整的讨论仍持续发酵，对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。主观上开发企业态度改变，预期房价上涨幅度有(yǒu)限，对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三線(xiàn)、四線(xiàn)城市住宅交易疲软，房企补库存意愿较前期减弱，拿(ná)地行為(wèi)趋于谨慎。